ISSUE 04 コンサル導入の手引き
マンション大規模修繕 用語集
- 《マンションの個別事情》
- 物の築年数や修繕積立金の金額、居住者の年齢構成など、それぞれのマンションの事情。それらによって最適な大規模修繕工事の内容は異なる。
- 《マンション販売時のパンフレット》
- マンションの販売時に配布されていたパンフレット。設計コンセプトや立地条件など、購入の判断材料となるさまざまな情報が記載されている。コンサルタント会社との面談時は、スペック表や構造図、特に図面集があると有用。
- 《業務委託契約書》
- コンサルティング業務を発注し、完了してもらうことを明確にするために作成する書面。2部作成し、管理組合とコンサルタント会社でそれぞれ署名押印し、双方で1部ずつ保管する。
- 《現場確認》
- コンサルタント会社が工事の進行状況や施工品質を現場でチェックすること。一般的には週に1回程度行う。
- 《現場代理人》
- 工事現場を取り仕切る施工会社の人員。現場に常駐して、進行状況や施工品質をチェックする。また、居住者からの質問やクレームの受付窓口となる。
- 《公的実績データ》
- 公共工事を直接請け負うとする建設業者に義務付けられている「経営規模等評価」の結果通知書を指す。同書面では規模・経営状況・技術力・社会性などの評価を数値として表示しており、財団法人建設業情報管理センターのサイトで閲覧可能。
- 《公募》
- 広く一般から募集すること。募集対象が不特定多数となるので公平性が高い。
- 《工事仕様書》
- 施工会社を対象に、どの部分にどのような方法で工事を行うか、またその際の居住者への対応方法などを指示する書類。いわば「工事の教科書」。
- 《試験》
- 建物調査・診断の際に行われる試験。コンサルタント会社は、さまざまな測定器を用いて試験を行い、外壁塗装やコンクリートなどの劣化状況を判断する。このような試験の結果から工事を行う部位、範囲、工法などを確定する。
- 《傷み具合の傾向》
- たとえ同じ建物内でも、階層や方位などによってその傷み具合の傾向は異なる。たとえば、高層階になるほど風の影響を受け、また、北側は湿気の影響を受けやすい。
- 《組合員共同の利益に関わる重要事項》
- 区分所有法では、組合員共同の利益に関することを次の3つに区分している。
- 建物や附属設備および敷地の保存
例：共用部分の増改築など - 共用部分の使用方法
例：屋上塔屋の広告塔設置など - 他の区分所有者の平穏な共同生活
例：悪臭や騒音、プライバシーの侵害など
- 建物や附属設備および敷地の保存
- 《居住者向け説明資料》
- 工事仕様書、予算書はともに施工会社向けの非常に専門的な書類。そのため居住者への説明会では、よりわかりやすくするため、写真付きの補足資料や使用予定の建築材料サンプルなどを用意する。
- 《内示書》
- 契約書を発行するまでのつなぎの書類。コンサルタント会社との正式な契約は、総会の決議によって確定する。そのためコンサルタント会社を選定してから決議までの間は、内示書を発行し、コンサルタント会社へ渡すのが一般的。
- 《比較表》
- コンサルタント会社や施工会社を選定する際に用いる、各社の比較項目をまとめた表。比較項目は会社規模や経営状況、大規模修繕の実績など。これによって総合的な判断がしやすくなる。
- 《約款》
- 契約の細かな条項を記した書類。一般的には契約書に添付する。コンサルタント会社との間で締結する約款には、守秘義務や契約解除の条件などが記されている。
- 《予算書》
- その工事に対してどのような建築材料がいくつ必要かとそれぞれの金額、さらに施工費などが記されている書類。工事に大体いくらかかるのかがわかる。この書類をもとに施工会社は見積書を作成する。
- 《理事長印》
- 管理組合が関わるすべての契約行為に用いられる印鑑。多くは銀行印も兼ねている。一般的には、管理組合名と「理事長印」という文字が入る。理事長に保管責任がある。
- 《立地》
- マンションの立地は、その劣化の進行に大きく影響する。たとえば、交通量の多い道路に面していれば振動によって外壁タイル落下などの原因となり得る。また、海に近ければ潮風が鉄製外階段などの腐食（錆び）を早める可能性がある。
株式会社太陽の大規模修繕
いつまでも住み続けるための大規模修繕を
太陽の大規模修繕は、「建物の長寿命化」を大きなテーマとして、建物にかかるコストと居住者の皆さまの負担を将来に渡って軽減する工事をご提案しています。
国土交通省が発表しているガイドラインでは「大規模修繕は12年に1度」。大規模修繕に関わる企業のなかでも、これが常識になっているのが現状です。
しかし、そうした常識に囚われず、いまのマンションの状況をきちんと見極め、次回の修繕をなるべく先のタイミングにするという視点をもって修繕の計画を立てれば、「12年」を「15年」にすることは現実に可能です。新築から50年間という期間で見ると大規模修繕の回数が1回分減り、その分だけコスト面の負担が少なくできるのです。
また、都度の大規模修繕にかかる費用は築年数を経るほどに増えていく傾向があるため、修繕積立金の徴収額も徐々に増やしていく形の長期修繕計画が一般的になっていますが、これは居住者の皆さまのライフサイクルに沿わない面があります。
1回分の修繕費用を浮かせ、その分で居住者の皆さまがリタイア後に支払う積立金の負担を減らす計画に転換する。
私たちは、このような考え方でマンション大規模修繕に取り組んでいます。
確かな安心をお届けするために
「いつまでも住み続けるための大規模修繕」の成功を左右するのは、15年の年月に耐える高品質な工事と、ライフサイクルに合わせた修繕計画の見直し。それを実現し、管理組合さまに確かな安心をお届けするためには、材料・工法・進め方・費用のすべてに精通している必要があります。
私たちは、大規模修繕専門の施工会社としての40余年の経験と、業界屈指の改修・修繕ノウハウを持って、お客さまと建物を守り抜きます。
Webダウンロード付録
- コンサルタント会社選定 結果通知メール文例
- 発注内示書サンプル
- コンサルタント会社比較表・面談記録シート
- 業務委託契約書チェックポイント解説シート
- 株式会社 太陽 実績一覧
コンサルタント会社選定の段階で役立つサンプルやワークシートを、以下のURLからダウンロードできます。
