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ISSUE 03 パートナー選びの基礎知識

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パートナー選びのポイント&導入の流れ

パートナーを選ぶ際のポイント

各分野のパートナーに共通する選択要件は、専門知識と実績(経験)です。最低限この2つがなければパートナーとはなり得ないでしょう。これらは実績などの客観的な情報と、提案内容や面談時の言動から判断します。それ以外に確認したいのは以下の3つです。

01 誠実さ

大規模修繕は大きな金額を費やす上に、居住者の将来の生活も左右する非常に重大な取り組みです。そのことを理解し、当事者意識を持って考え、提案するパートナーでなければ満足のできる修繕は期待できないでしょう。
〝誠実さ〟を測る切り口はさまざまですが、依頼や質問に対するレスポンスのスピード感は、判りやすい指標のひとつです。

02 専門知識をわかりやすく説明できる

大規模修繕は、コンサルタントや施工会社などの専門家に頼る部分が多い工事です。そのため最初から最後まで専門用語が飛び交う状況になりがち。しかし、依頼主である居住者の全員が専門用語を理解できるわけがありません。パートナーには、専門用語を誰にでもわかりやすく説明できる能力や気配りが必要です。

03 相性

大規模改修の取り組みは2~3年続きます。コミュニケーションの円滑さ、快適さは取り組みの進行全般に影響するので、相性は非常に重要です。気軽に何でも相談でき、わかりやすく答えてくれる、ストレスを感じないパートナーが理想的です。

パートナー探しから契約までの一般的な流れ

コンサルタント会社をパートナーとして大規模修繕を進めていく手法は「設計監理方式」と呼ばれ、近年主流になりつつあります。そこで、本誌ではコンサルタント会社を選ぶケースを例にとって、パートナー探しから契約までの一般的な流れを解説します。

1インターネットなどで依頼先を探す

コンサルタント会社を募集する方法としては、最近はインターネットが主流になりつつありますが、知人や近隣マンションの管理組合からの紹介、役所などの公的機関への相談、公募といった手段もあります。
なるべく多くの会社と接した方がよい会社と出会えるチャンスは増えるものの、その分だけ手間もかかりますし、絞り込むのも難しくなります。この段階でピックアップするのは10社程度が一般的です。ピックアップの基準は次の通りです。

01 実績の多さ、紹介元の評価

ホームページなどに掲載されている実績を確認します。開示されている実績数が多く、業歴が長いほど信頼性は高い可能性があります。また、自分のマンションに近い規模の実績があれば、その経験をもとにした提案を期待できるのでさらにいいでしょう。知人などから紹介された会社の場合は、紹介元での仕事ぶりもあわせてヒアリングすることで、より確かな情報が得られます。

02 丁寧さや姿勢

2~3年を要する大きな取り組みを一緒に進めていくにあたって、説明の丁寧さや対応の親身さ、考え方や仕事に対する姿勢の合う・合わないは大事なポイントになります。限られた情報にはなりますが、ホームページなどを確認する際は、こういった点もチェックしてみましょう。

2面談

上記選択基準などで5〜6社に絞り込めたら、面談を依頼します。面談回数の目安は2〜3回程度です。

1回目:状況や希望を説明する
ここで左記チェックポイントをある程度クリアできなければ、次回の面談候補から外します。
2回目:見積りを依頼する
1回目に持ち帰った質問の回答などを確認し、納得できたら見積りを依頼します。時間に余裕がない場合や、前回の面談で好印象を持った場合は、初回で見積り依頼までしてみてもいいでしょう。
3回目:見積り内容の説明を聞く
見積りの内容を説明してもらい、不明点を確認します。この際、他の会社から既に見積りを取得している様であれば、大きく金額が異なる項目がないか、あるならその理由は何かといった点も確認しておきましょう。

面談時のチェックポイント

01 営業担当だけでなくコンサルタントも来ているか

技術的な説明はコンサルタントでなくてはできないはず。初回面談時は営業担当とコンサルタントの二人以上で来ることが基本です。コンサルタントが来ていない以外、なにも問題がない場合は、次回の面談時に来てもらうよう依頼しましょう。

02 面談前に現地を下見しているか

事前に現地下見をしていれば、マンションやその状況に対する理解度が増すものです。また修繕委員も気づかなかった提案ができることもあります。なにより仕事に対するやる気を判断するバロメーターにもなります。

03 現地下見の後、+αの提案があるか

1回目の面談では、一緒に現地を回りながら状況を説明します。その後、委員たちが気づかなかった不具合などに対する修繕提案があれば優れたコンサルタント会社と見なす条件のひとつとなるでしょう。

04 自分のマンションに近い規模や構造、立地での実績があるか

コの字型・L字型といった建物の構造、海沿い・国道沿いといった立地条件によって、マンションの傷み方に特有の傾向があらわれることがあります。
規模だけでなく、構造や立地の面でも近い実績があれば、よりよい提案が期待できるでしょう。

05 過去の難しかった事例をどう解決したか

過去のコンサルティング事例やそこでの困難、それをいかに解決したかをヒアリングすることで、コンサルタントとしての経験の幅や人柄を推察することができます。

06 前歴もマンション修繕の仕事に関わっていたか

大規模修繕のコンサルティングは、最近一般的になった業務です。大規模修繕のコンサルタントと名乗っていても、実は知識や実績がまだ少ないという場合もあります。「有名な建物の設計実績がある」、「いろんな建設関係の資格を持っている」といったことではなく、あくまでも「マンション大規模修繕」という領域での経験や実績を判断の目安にするといいでしょう。

07 実績物件の下見が可能か

もし可能であれば過去の実績物件を下見し、できればその物件の居住者に話を聞ければ、大変重要な判断材料になります。

3総会で承認を得る

理事会・修繕委員会で協議し、1社のコンサルタント会社に絞り込みます。

4総会で承認を得る

コンサルタント会社との正式な契約締結には、総会での承認が必要になります。委員会で絞り込んだコンサルタント会社の特長や費用を、他社との比較とともに総会の場でプレゼンテーションし、承認を得ます。大規模修繕の実績件数や費用だけでなく、「その会社のどこがよいのか」という点も言葉としてしっかりアピールできるように準備して臨みましょう。

5契約

通常、契約書はコンサルタント会社から書面案が提示されます。その内容をしっかりチェックし、不明点等はコンサルタント会社側にも確認した上で契約締結の手続きを進めましょう。

面談前の準備

01 長期修繕計画に基づいて、必要な修繕項目を書き出す

長期修繕計画や、過去の修繕履歴を確認して、必要と思われる修繕項目をピックアップします。

02 より快適な生活を実現するための設備をリストアップする

たとえばテレビ付きドアホンやエントランスのスロープなどです。最終的な見積り依頼はまだ先なので、この時点では居住者の希望を集めるのではなく、委員内の希望で構いません。この希望を発注先候補に伝えて見積りを依頼します。

03 見積り作成に必要な書類を用意する

竣工図書

修繕履歴書

長期修繕計画書 など。

修繕積立金の明細を除いて用意できる書類はすべて開示します。コピーが可能であれば提供します。

パートナー探しから契約までの一般的な流れ
ロードマップ

SUNシリーズ一覧

  • ISSUE 01 大規模修繕を知る
  • ISSUE 02 修繕委員のABC
  • ISSUE 03 パートナー選びの基礎知識
  • ISSUE 04 コンサル導入の手引き
  • ISSUE 05 修繕計画の予習帳
  • ISSUE 06 施工会社の選び方